中粮置地结合自身经营管理实际，系统思考、深入研讨，制订了以“强化管理，系统提升，做深做精，持续发展”为主题的管理提升活动工作方案，狠抓“全生命周期运营管理”，不断强化管理基础，向管理提升要效益。

一、中粮置地发展概况

作为中粮集团旗下唯一的地产酒店运营管理平台，中粮置地一直秉承精耕细作的高质量作业，过去的中粮置地往往以中高端物业开发为主，公司相对行业优秀企业的短板是周转速度稍慢，也导致销售利润率偏低。管理提升活动中，中粮置地通过借鉴、消化、吸收行业先进企业经验，建立“七横七纵”运营体系和全生命周期计划体系，即全价值链、全生命周期计划运营管理体系，覆盖了高端酒店、城市综合体及住宅产品开发的7个阶段及7个专业。该体系以目标管理责任书为载体，通过系统思考，统筹策划(定位、产品和运营策划)，明确项目定位、产品设计、目标成本及项目全生命周期、全价值链开发的总控计划，预先确定每一个节点的时间安排，强化项目全生命周期的动态管理，提高周转速度和运营质量。

二、全生命周期管理理念的内涵和特点

中粮置地提出，全生命周期管理理念就是在项目规划初始阶段从社会、环境、人性、经济的角度考虑产品寿命历程的所有环节的相互影响和项目综合性能的状况。房地产开发项目一般周期较长、投资额大、涉及环节多，这就要求房地产开发企业不能用孤立、单一的封闭视野去看待开发过程中的每一个环节，需要从项目全生命周期的角度进行全局性、系统性的思考。全生命周期管理的特点在于从项目的早期阶段就开始考虑其发展全过程中可能出现的问题，从而进行项目全过程的统筹。房地产项目的全生命包括从立项论证开始，经过投资决策、土地获取、前期手续办理、规划设计阶段、项目建设阶段以及租售及物业管理阶段的整个过程，这些过程前后贯通，紧密相连，形成了房地产全生命周期的价值链。

三、全生命周期管理实施案例

以中粮置地试点项目“深圳鸿云”项目为例，通过实施全生命周期管理，“深圳鸿云”项目从获得建筑施工许可证到竣工验收备案仅用400多天，较实施全生命周期管理之前工期缩短7个月。通过全生命周期管理大大缩短了项目的建设周期，有效地提高了公司资产周转率,“深圳鸿云”项目最终销售净利率达到26%，IRR达到74%，均高于最初设定的目标。

四、全生命周期管理理念的运用与推广

随着全生命周期管理水平的不断提升，中粮置地的资产周转率正在逐步提高，这非常有利于改善整个企业的资本运营状况，提升企业盈利能力。为此，中粮置地计划在全国各业态36个地产项目开发中继续坚决执行全生命周期管理，从而提高中粮置地整体的项目管理效率。

同时，中粮置地还在努力学习标杆企业管理经验，取长补短，继续以目标管理责任书为载体，全面推行运营计划和目标管理，分级分层，对项目里程碑节点计划做到抓一级、控一级、看一级；通过建立更加系统、科学的全生命周期开发标准，制定持续提升方案和具体措施并落实；通过建立高效的沟通监督机制以及有效地绩效考核机制不断完善全生命周期计划体系，提升全生命周期管理能力，寻求最优全生命周期内综合效益，推动置地全面管理提升。